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房地產研究人士：迎接房地產開發轉型時代的到來

作者：鋼結構網    
時間：2009-12-22 21:00:36 [收藏]

    房地產研究人士：迎接房地產開發轉型時代的到來
    轉摘：http://blog.focus.cn/netlive/?22504102&group_id=gpBlogger

    盡管這次我們遭遇了罕見的全球金融危機，并有第二波再次發力的態勢，但同時也是優秀的國家和優秀的企業產生奇跡的良好時機。國家在去年及時出臺的4萬億投資計劃和今年的十大產業振興規劃，給世界以堅強的信心，并可能使我國率先走出經濟陰霾。其中，我們看到，這次危機的發端源于金融問題，但在本質上與房地產行業不無莫大的關系。可見，不管是美國等西方國家的房地產行業與政策，還是中國的房地產行業與政策，都存在嚴重的問題，整個世界對房地產的重要性有足夠的認識，但對其風險性卻缺乏必要的警惕與防范。

    　　我們相信，通過危機中對當前房地產行業的整體反思，我國的房地產開發將迎來一個新的時代，產生能真正一攬子解決房地產當前問題的新思路，房地產開發模式的轉型時代也必將到來。這其中，制定出臺房地產行業10?20年的中長期發展規劃至關重要。


    　　對于即將出臺的房地產中長期發展規劃，我迫切期望大家的討論集中到這個方向來，而不是單純的爭論房價的高低與開發商的道德問題，要通過制度設計規避房地產業發展可能出現的風險與挫折。作為拋磚引玉，本人提出幾個房地產長期規劃中應注意的幾個問題，供大家討論，也供決策部門參考：


    　　1、分類管理：加強房地產開發的分類管理，促進住宅地產、商業地產、旅游地產、工業地產與寫字樓地產的均衡發展。住宅地產解決居者有其屋問題，商業地產解決消費流通的問題，旅游地產解決休閑時代生活質量提升的問題，工業地產解決實體經濟的基礎投資問題，寫字樓地產促進現代化服務業發展。對不同類型的房地產加強分類指導與管理，并加大住宅之外其他類型房地產開發的比例，通過其他類型房地產產品的發展帶動整個經濟的增長，并最終促進住宅地產的消費，提升人們的生活居住質量與水平。


    　　2、開發模式：由投資型為主向消費與投資兼顧型開發模式轉型。其中，住宅地產以消費型開發為主，商業地產、工業地產等以投資型開發為主。通過商業地產、旅游地產、工業地產的繁榮，為全民投資創業提供不同類型的地產支持。要改革商業地產、工業地產的貸款與租賃制度，降低準入門檻，通過創業基礎設施的市場化機制的活躍帶動和促進經濟的整體繁榮。


    　　3、梯度房價：要從單純關注房價到關注整個行業的長期穩定發展轉變。房地產價格應與開發項目的地段、品質相適應，有不同價位的產品供不同層次的消費者選擇。保障性住房和商品性住房各取所需。政府應加強房地產的價格評估，對價格是否背離價值提供審查和指導性意見或執行分月度價格浮動范圍的強制性執行標準。正如工程建設成本有預算控制，房地產銷售價格一樣可以采取相應的控制手段。


    　　4、住宅科技：提高住宅的科技含量與住宅產業化水平。我國的能源面臨嚴重的短缺問題，甚至會影響到經濟的進一步發展。對房地產的科技含量應制定相應的強制性執行標準，對沒有實力的開發商進行淘汰，實現房地產業的升級換代，鼓勵房地產開發企業加強前期的投入研發，加強住宅科技的開發商可得到相應的政策與貸款、金融支持。對項目預售執行審批制度，鼓勵有科技含量的可以預售回籠資金，對沒有或達不到一定科技含量的住宅不準預售并逐步淘汰。


    　　5、大力推廣應用鋼結構住宅。鋼結構住宅是住宅科技發展的新趨勢，歐、美、日等國家鋼結構住宅已占市場份額的主導地位50?80％，而我國鋼結構住宅市場占有率不到1.5%。鋼結構住宅是取消傳統的磚混結構住宅之后，比較理想的節約資源的替代方式之一。鋼結構住宅雖比磚混等結構住宅多出約5%的成本，但由于施工快工期短，節省時間與貸款利息，在整個過程中開發商完全可消化這5%的成本，還可提前交房避免期房的風險，對帶動鋼鐵行業的發展也具有積極意義。而且，鋼結構住宅造型活躍，格局個性化；住房面積利用率高；在建造和拆除時對環境污染較少，是綠色環保的健康住宅；其抗震能力也是一般住宅結構不能比擬的。無論是經濟效益、社會效益、資源節約效益都十分可觀。因此，應將鼓勵房地產開發商加強鋼結構住宅的研發與開發力度放在重要地位，促進我國房地產開發的產品升級換代。

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