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城建部9000億保障性住房計劃被指加重樓市觀望氣氛

作者：鋼結構網    
時間：2009-12-23 10:05:39 [收藏]

    保障房的大量入市，對商品房價格影響不容小覷。因此9000億元將用于保障房建設的計劃甫一出臺，立即引發一片爭議聲。

    日前，住房和城鄉建設部宣布，未來3年計劃全國投資9000億元用于保障性住房。該計劃一出，爭議聲四起。不少業內人士認為，這將加重中低收入者的觀望心態，對開發商存量房銷售帶來更大壓力。

    但也有專家表示樂觀態度。“保障房和商品房的目標群體存在差異，因此9000億保障房計劃的出臺對整體樓市影響并不大。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示。而在不少業內人士看來，政府的這項決策目前也還只是一張“空頭支票”，能否落到實處仍是未知數。

    分流需求 商品房壓力更大

    按照建設部的投資計劃，經濟適用房加國有農、林、礦區棚戶改造總量將超過600萬套，平均每年供應量逾190萬套。而據了解，2006年全國住房銷售量是500多萬套，2007～2009年大致維持在550萬套左右的規模。業內人士預計，如果未來3年住房成交量穩定，那么經濟適用房將再分流商品房市場超過30%的份額。

    資深房產專家韓世同認為，9000億元投入保障房，打亂了市場預期，市場上一部分人本應進入便宜的商品房市場，但受保障房的影響，轉向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求，這將延長正處于下降周期的房地產市場調整期。

    更有業內人士認為，9000億元投入保障房會加重中低收入者的觀望心態，對低端、郊區商品房造成一定負面影響。盡管保障房的目標群體進行了明確的定位，但現在能承受4000多元/平方米平均售價的購房者，可能也是商品房的有效需求者。

    韓世同認為，保障房的實施是一個動態的過程，應該在未來根據市場情況不斷調整保障房和商品房的比例，才能確保住房市場的真正健康。


    加重觀望氣氛 樓價或再跌

    限價房和經濟適用房對同區域的商品房的銷售價格影響匪淺。據了解，當金沙洲區域某限價房的最高限價在6000多元/平方米時，同區域的多個商品房就以“比限價房還便宜”的銷售價推出。

    據某知名中介機構預計，如果這些保障性住房全面實施，去年到今年的保障性住房將占新增供應量的25%左右，對未來開發商現有項目的價格及交易量將造成一定的下行壓力。

    某知名專家分析，如果保障房占商品房市場需求的30%，意味著商品房市場30%份額被分流，價格也將下跌30%才能達到市場平衡。總體來說，保障房的大量入市對商品房價格影響不容小覷。

    中國資深房產專家陳真誠認為，3年內在全國投資9000億元建保障性住房，在一定時期內，會把房地產市場中的一些中間需求拉向住房保障方面，減少商品房需求，從而影響供求關系預期，在一定程度上導致商品房市場上更多的人觀望或繼續觀望，乃至棄購，將導致房價進一步繼續下降。


    未來住房供應格局或將改變

    據規劃，在未來3年里，預計有700多萬套保障性住房供應到市場上。有業內人士表示，如果這個計劃實現的話，房地產的格局將會發生重大變化，商品房將會向保障性住房看齊，市場將以保障房為主導。

    SOHO中國董事長潘石屹日前表示，開發商主要是住宅開發商的生存狀態也會發生根本的變化。前些年住宅開發商的商業模式、生存空間是普通住宅。而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代，這些住宅開發商的生存空間將會面臨很大的壓縮。

    焦點1 對房價的影響？

    sohu中國董事長潘石屹:房價將向保障房靠攏

    國家在這次擴大內需中安排了9000億的資金用于保障性住房建設，如果這個計劃實現的話，房地產的格局將會發生重大變化。普通住房無論從數量上還是從房價上都會和保障性住房看齊，以保障性住房為主。與此同時，開發商主要是住宅開發商的生存狀態也會發生根本的變化。前些年住宅開發商的商業模式、生存空間是普通住宅。而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代。

    中國資深房產專家陳真誠:房價或繼續下滑

    未來3年在全國投資9000億元建保障性住房，說明政府已發現并重視房地產所存在的問題，并著手解決中低收入老百姓的住房問題。

    目前，國內房地產面臨的最主要實際問題是房價過高、供大于求。因此，政府的這一決策會在一定程度上導致商品房市場上更多的人觀望，乃至棄購，導致房價進一步繼續下降。 信息時報記者 徐鳳
    焦點2 開發商何去何從？

    時代地產負責人:若全部落實，危機大于商機

    9000億保障房的出臺對開發商和當下樓市不會有什么影響。因為目前出來的只是一個綱要性文件，能否如實執行還是未知數。比如9000億元是否會全部都投入使用？不同城市又會分多少？這些都很難說。

    當然，以后如果全部都落實的話，對開發商來說，肯定會是危機大于商機。

    白云區某小型開發商總經理:還只是“空頭支票”

    對我們開發商來說，9000億保障房計劃出臺帶來的危機和沖擊并不大，更大的是對心理預期的影響。

    目前保障房的各種動作還未落實，甚至可說是一張“空頭支票”。而保障房建好后，會不會過剩又是一個問題。開發商對以后的預期擔心，主要體現在如果保障房供過于求，政府會否將保障房變相成另一種商品房？這樣對開發商來說，就成為了一種競爭。

    焦點3 有何建議

    華遠集團董事長任志強:不如按人頭補貼

    如果每年進行3000億元的保障性住房建設，可能最后會導致房地產的真正投資不斷下滑。到目前為止，我們已下滑了將近4500億元。

    從全國來說，我們這次要建的保障型住房大概是750萬套，而中國實際上符合廉租房標準的大概不超過480萬戶；如果政策按人頭補貼，可能效果好于大量建房子。

    中原地產項目總經理黃韜:建議以廉租房為主

    如果保障性住房大部分是建廉租房，那么對房地產市場就不會有影響；但如果是建成經濟適合房，那么對整個房地產行業的影響則很大，因為經濟適用房上市后會拉低周邊樓盤的價格。所以，建議保障性住房計劃應以廉租房為主。

    合富輝煌首席市場分析師黎文江:政府收購再租售

    其實，解決低收入人群的居住問題，不一定非要建保障房，政府部門可收購價廉的一手或二手商品房，再以低價的形式租售給受保障群體；或者按人頭補貼給低收入者，讓他們自己購買稱心如意的房子，這些措施的效果要好于建保障房。
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