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2008奧運終將完成北京城市中心北移

作者：建筑鋼結構網    
時間：2009-12-23 10:17:55 [收藏]

    2008年的奧運會給北京帶來的顯著變化已經通過場館建設等逐漸展現在人們面前，而透過這個城市熱鬧的影象，人們將會發現一個驚奇的變革，北京城市中心一往直前的向北遷移，等到2008年以后，北京的城市中心將―― 從天安門到奧運村　

    由于2008年奧運會的緣故，北京城市總體規劃布局將發生重要變革。按照2004年2月公布的《北京城市空間發展戰略研究》北京將完善“兩軸”、發展“兩帶”、建設“多中心”，形成“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局。這種城市布局的改變將使整個北京城市中心北移，從而對北京房地產業格局產生革命性的影響。　


    從天安門北移奧運公園


    眾所周知，北京的城市總體格局在20世紀90年代以前一直維持明代以來的基本框架，城市中心始終在故宮天安門一帶。改革開放之后，城市規模往外擴展，但這仍然是個以天安門地區為中心的同心圓運動。　


    但1990年北京亞運會的舉辦使得這個同心圓發生了顯著變化。今天，亞運村地區已經從原先荒涼偏遠的北郊變成北京最重要的中心區域之一。而2008年奧運會的選址和規劃，將再次突出這個中心區域，并有可能徹底實現北京城市主中心的遷移，改變北京有史以來的城市格局。　


    有關專家分析說，隨著奧林匹克公園的建設，北京將在市區北部、城市中軸線北端形成一個全新的城市功能區――奧林匹克公園中心區，并將在市區形成新的以奧林匹克公園、中關村科技園區、CBD商務中心區三大城市功能區為主的布局結構。這種城市布局將改變整個北京原有城市布局，使北京城市中心從原以天安門為中心的地區北移至奧林匹克公園中心區。亞北地區將由原來的城市邊緣集團轉換定位為城市中心區――奧林匹克公園中心區。整個區域發展、交通、基礎設施、商業環境及房地產市場定位、產品、價格、客戶等都將重新定位，面臨千載難逢的發展良機。

    　
    縱觀北京市區三大城市功能區，CBD和中關村已初具雛形，建設正如火如荼地進行，奧林匹克公園中心區的大規模建設剛剛開始，可塑性良好，可規劃空間和成長空間巨大。眾所周知，住宅的價值取決于居住的舒適度，由位置、交通、商圈、配套、社區環境、景觀、文化、生態、樓盤品質等綜合決定。而辦公樓的價值則更大程度上與商務氛圍有關。從功能劃分，CBD以商務為主，中關村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區則是集體育、文化、會展、休閑等為一體。從商務氛圍看，CBD最好。因此其有理由成為北京極有價值辦公樓的集中地帶，而從居住舒適度看，奧林匹克公園中心區無疑將優于CBD和中關村，將成為北京特別適宜居住的城市中心區。　


    奧運區域正在發力　


    有關資料顯示：2002年至2008年，北京市奧運設施建設及相關投資將達到2800億元，其中，直接用于奧運場館和相關設施的新增固定資產投資約1349億元。另外， 建設用地也大幅增加。從2003年開始，北京進入了奧運場館及相關設施的全面建設階段，開復工總面積將持續在1億平方米左右，名列世界榜首。據北京市國土資源和房屋管理局方面提供的資料，在籌辦奧運會期間，北京將進行大量的危房改造和市政建設。建設用地、特別是劃撥用地的數量將大幅增加。預計2002年至2007年，劃撥用地將達到平均每年500公頃到800公頃。其中，危改用地2004年為200公頃至250公頃，2005年為100公頃至150公頃；經濟適用房劃撥用地每年預計平均需要100公頃至200公頃。交通、基礎設施、能源建設每年需劃撥用地為50公頃至60公頃。同時，據測算，2002年至2007年，北京市年土地出讓面積將達到800～1200公頃，逐步完成清河等10個城市組團的建設，每年約5000公頃用地，實現33個小城鎮建設起步，保障每年300萬平方米經濟適用房的建設用地。　


    而這些大部分是在奧運中心區域，可以預見，奧運區域將發生翻天覆地的變化。而這其中也包括交通巨變。奧運公園周邊將修建12條道路，尤其是大屯路、辛店村路和五環路的修通，再加上四環、城市輕軌、地鐵五號線、奧運支線和機場輕軌的聯絡，12條道路縱橫交錯，共同構成了未來奧運村里“棋盤狀”交通網?形成高效、便捷、通暢的立體交通網絡?極大地提升奧運會后亞北以及望京地區的交通狀況。據悉，到2005年，北京將基本建成城市快速路系統，完善主次干道和支路系統，城市道路密度達到1.877公里／平方公里；到2007年，新建和改建城市道路318公里，整個北京的交通狀況將得到有效改善。萬科北京公司副總經理周昆認為， 亞運村跟CBD、中關村應該是北京最重要三個經濟增長區域，也是最重要的三個不動產投資經濟領域，但是隨著奧運的建設，這三個區域中，亞運村的交通應該是最好的。因為它的設計最新、投資最大、路網最密、交通承載量最大，所形成的立體交通最便捷。　


    奧運區域初具城市中心氣象　


    判斷一個區域能否成為城市中心，很重要一點是看其能否聚集足夠的居住人口，能否產生足夠的向心力和凝聚力。顯然，奧運居住區已經初現端倪，一場商業圈地賽已慢慢拉開帷幕。目前，普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批國內外知名商業企業已在奧運村規劃用地東側搶占有利地形，意圖輻射奧運新區和望京居住區兩大商圈。商人們的判斷最有說服力，他們已經看到未來龐大的居住人口，看到未來城市中心的氣象。

    　
    而早在上個世紀80年代，亞運村就是按照混合的多功能區規劃的，酒店、體育場館、辦公樓、商業、居住本身就有一個良好的自我循環、自我發展系統，具有很強的可持續發展性。2008年奧運會的舉辦將促使目前亞運村的交通、環境、配套全面改觀，住宅物業、辦公物業也紛紛升級。比如萬科的星園、凱德的上元，世茂集團即將推出的高檔住宅品質在北京絕對是一流的，而且這個區域離城市很近，很繁華、很便利，同時又是一個鬧中取靜的地方，居住感覺也應該是最好的。再比如辦公物業，像摩根斯坦尼大廈、未來的新聞中心以及奧林匹克中心區的商業規劃等，也應該都是北京最高檔的辦公物業。　據北京奧運場館土地一級開發指揮部的工作人員介紹，在北京奧林匹克公園中心區內，共計15個單體項目，總占地約33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，規劃用地性質為商業或文化兼容商業，擬建商業、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場館等。這些項目的規劃，再加上“鳥巢”、“水立方”等體育場館的建設，將升級亞運村的配套品質。這些都將成就未來北京城市中心。

    　
    今天從北京地圖上看，城市重心已經明顯偏移到北部。當奧運會所有基礎設施完成以后，當2008年奧運會舉辦以后，奧運村將不可避免地成為危坐中央的新北京中心.


    奧運商務漸成規模


    事實上，這樣的情形已然在發生，最近一段時間以來，尤其是雅典奧運期間，奧運區域的商務項目，無不呈現出走旺的趨勢。如位于北四環健翔橋的峻峰華亭是由華潤置地精心打造的華亭嘉園的二期，曾經在申奧成功的第二天狂銷1億元創下奧運板塊商務項目銷售奇跡，峻峰華亭為純辦公空間，總建筑面積7.3萬平方米，含ABCD四座。其中A座600平米一整層“企業總部”，均為無柱大開間，結構拆合隨意自如，更含180度弧形大窗，整個亞奧區景色一覽無余，是為旗艦商務企業提供的頂級辦公空間。 與峻峰華亭不讓市場的是，位于朝陽區大屯路，地處亞運商圈黃金地帶，同時毗鄰中科院科學園區、奧林匹克公園的西奧中心，這是當年熱銷項目風林綠洲的三期，距規劃中的北京國際展覽體育中心僅一路之隔，具有無限的潛力和商機。雄偉壯觀的雙塔型建筑外觀設計建成后將成為奧運板塊商務旗艦項目，800平方米整層商務空間首付35萬元即可入主。申奧成功，這里將成為京城又一大舉世矚目的現代化社區。目前，這兩個項目都將馬上引來封頂入住，是奧運商務項目中炙手可熱的代表。


    有關部門統計數據顯示，今年奧運區域內商務項目的增長幅度達到20%，已有商務項目的出租率更是高達100%，這個額度甚至超過了CBD、中關村和金融街等老牌商務熱點區域。


    面對這一積極形勢，奧運區域內商務項目的開發商更是表現出強烈的信心，據悉，到8月30日，奧運區域內著名商務項目峻峰華亭的價格已經上漲了3個點，其部分戶型的拍賣單價已經達到17000元／平方米，直追CBD等核心商務區的頂級商務項目。與此同時，西奧中心等著名商務項目的價格也呈現出不同程度的上漲趨勢，西奧中心的負責人告訴記者，他們有信心追上當年申奧成功后風林綠洲10個點的升值奇跡。(注：西奧中心為風林綠洲三期。)


    當然，目前，奧運區域還以處在初創期的中小公司居多，因為資金有限，這樣的公司無法租住東邊的高檔寫字樓，又因為北城的供應量較大、交通相對方便，而且區域的形象也不錯，配套全面，所以多數選擇了北邊作為自己的根據地。


    但是，隨著道路、交通等基礎設施的完善、環境的改善，尤其是市政配套設施的投資力度加大，商務為奧運區域打開了新的廣闊的發展空間。而隨著奧運區域逐漸成為北京的新中心，我們有理由相信，其商業氛圍將日益濃厚，在新中心里，遲早將形成自己的“CBD”。同時，商業中心的形成，商務氛圍的崛起，又將進一步拉動區域內的住宅需求，進而拉動區域內的住宅市場的發展，真正實現區域的長遠發展，持續升值。　
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